FC2ブログ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
[ --/--/-- --:-- ] スポンサー広告 | TB(-) | CM(-)

嬉しいことがありました

おはようございます、世捨て人Kです。


昨日、朗報が届きました。


僕が所有している八王子のバルク物件ですが、管理会社に聞いたらなんと満室になってるそうです。


実は先月ぐらいからその噂はあったのですが、最新の家賃入金明細には反映されてなかったので、改めて昨日問い合わせた次第です。




いやー、素直に嬉しいですね


満室になったのは、実に1年半ぶり以上ですからね…。


とある部屋のせいで(笑)




空室対策も色々やりました。


家賃を下げたり、広告費を増やしたり、フリーレントを付けたり、、。


そして最終的に、管理会社を変えました。


と言っても、9月1日付けでの変更になるので、まだ変わってはいませんが。




旧管理会社に、管理会社の変更を申し出たのが今年の6月末。


そこから、約2ヵ月で空室だった2部屋が埋まりました。


たまたまなのか、やればできる所を最後の最後に見せたかったのか…(笑)




まぁ、何はともあれ満室になったので良しとしましょう。


旧管理会社は空室があってもこっちから色々提案しないと何もしてくれず、重要なことも連絡が無かったりして、そういう所も嫌になって管理会社変更に至ったのですが、満室になったという連絡が無く、そこは最後まで変わりませんでしたね(笑)
スポンサーサイト

初めて不動産相談センターに行った話

先日、横浜の関内にある神奈川不動産相談センターという所に行ってきました。


目的は横浜の戸建物件についての相談です。


この物件、過去にこのブログにも何度か登場しているのですが、僕が一番初めに買った物件なんです。


しかも、mixiで知り合った怪しいブローカーに騙されて(笑)


ここに書くか判断に迷うぐらい、本当に色々あった物件なのですが、現在は無事にファミリーの方が入居してくれています。


もう2年以上住んでるし、家賃もきちんと払ってくれているのですが、かといってプラスではないし、いつ出て行かれるかわからないし…。


これからまた物件を増やしていきたい僕としては、ローンの足枷にもなってるし早急に売っちゃいたいんです。


しかし、1年以上売りに出してるのに売れない。
原因はわかってます、利回りが相当低いので。


という訳で、ついに専門家の知恵を借りることにしました。


相談した結果、現状の問題点と解決策が以下のように得られました。


○現状の問題点
現状、ローン残債を全額無くすような価格設定で売りに出しているが、この金額と利回りでは買う人はまずいない。また、せっかく土地が広いのに全く有効活用されていない。


○解決策
そこで、とりあえず建物を妥当な利回りとなるような価格で売り、余っている土地はアパート等の一棟物が建設できる状態に整備して売る。



今日調べたら、どうやら今は使われていない広い庭には以前建物があったが、建て壊した形跡があるようです。


今年のゴールデンウィークは不動産投資のことばかりやってましたが、この件が一番進展があったかもしれないですね。

売却契約をしてきました

どうも、世捨て人Kです。


昨日は所有物件を売りに出すため、八王子に行って業者さんと契約してきました。


実は2年ほど前にも売りに出してたのですが、その時は売れませんでした。


今思っても不思議なのですが、前回はなぜか地元の八王子ではなく横浜の不動産屋に頼んでました。w


とりあえず売却益がまぁまぁ出るぐらいの値段設定にしました。


今は「どうか売れて欲しい」と祈るしかない気持ちですね。




話は変わりますが、先日とある人と会ったんです。


初めてお会いする方だったのですが、その人も不動産投資をしていて、色々お話しました。


僕の周りには不動産投資をやっている人がいないので(実はいるかもしれませんが)、新鮮だったし結果的に不動産投資への想いが蘇りました。


最近FXばかりに夢中になってましたが、現実から目を背けてはいけませんね。

所有物件を見てきました

こんばんは、世捨て人Kです。


先日、僕がバルクで所有している物件を初めて見てきました。


バルクとは、マンション一棟のうち何部屋だけかを所有することです。


実はこの物件、購入したの数年前なんです。


不動産屋さんいわく、自分が持っている物件を生で見たことがない大家さんは結構いるらしく。


自分だけかと思ってたので、驚くと同時にホッとしたのも事実です😅


で、なんでこのタイミングで見に行ったのかと言いますと…


そのうちの一部屋が、ここ1年強入居者が決まってないんです。


1年は長いですよ、ええ。


なぜなんだ?なんでそんなに長いこと空室なんだ?


何か致命的な要因があるのでは?


という気持ちと、前々から見に行かなきゃという思いがあり、たまたま用事が無く連休だったので、足を運んだ次第です。



で、見てきた感想ですが、意外と普通で特別どこか悪い訳でもなかったです。


いつもお世話になっている管理会社の不動産屋さんの方も付き添ってくれたのですが、その方と話していてやはりADが重要みたいですね。


ADとは広告料のことで、賃貸募集をかける不動産屋さんに対して僕たち大家が払う、いわばチップのようなものです(例え方合ってるかな)


これがあるのと無いのでは、入居率もだいぶ変わってきます。


実はその部屋、すでに1ヶ月分のADをかけているのですが、もっと増やした方が良いというので、それに従うことにしました。


どうもADにも相場があるみたいで…😳


早く入居者が決まるといいな。

近況

皆さん、お久しぶりです。
実は最近まで仕事が超忙しくて…2ヶ月連続100時間超えの残業したりしてましたw
今ようやく落ち着いてきたので、久々に更新です。

不動産投資は、忙しい中でも色々動いてました。
僕が所有していた、練馬の中古の1Rマンションですが、高値で購入してくださる方が見つかりました。
これについては、先月末に所有権の移転も終わり、無事に僕の手元から離れました。

まぁ高値といっても、購入した金額とほぼ同じなんですけどね。
それでも今まで話をつけてきた他の業者と比べると破格です。
プラスでいうと、ずばり100万円です。
これは僕にとってはだいぶ大きく、横浜の一軒家のリフォームローンの繰上げ返済に充てました。
これで、今月から月々約3万円は浮きます。

一時は所有物件数5だった僕も、今や残り2になりました。
まぁその2つが大物なんですが…。
こいつらをどうやって処分するか。
当分の課題ですね。

近況

皆さん、お久しぶりです・・笑
やばいこのブログ全然更新してなかった!
今日は不動産投資関連で嬉しいことがあったので更新します。

実は僕、八王子にも投資用の物件をバルクで持ってまして。
(バルクとは、一棟物のうちいくつかの部屋を所有することです)
そのうちの2部屋がしばらく空いてたんです・・
そのせいで、マイナスうん万円に悩まされてたんですが・・
今日、賃貸管理会社に確認すると

「2部屋とも入居者決まりましたよー!」

よっしゃー!!!!!!!!!

嬉しくて1人で叫んでました(笑)
あー、なんでこんな嬉しいんだろ・・笑
これだからオーナー業は辞めれないんだよな~
いや、辞めたくてもやめれないんだけど。

あ、ちなみに横浜の戸建も入居者が決まって、住んでもらってます。
まぁ、こっちもこっちで色々ありますが・・笑
それについては、また時間があるときにでも!

入居者が決まりそうです

僕がオーナーとして所有している、入居者募集中だった横浜の戸建て物件ですが、ここ最近大きな動きがありました。

まずは募集開始から今までの流れ。

8月から募集を開始し、反響はあったがなかなか決まらず。

真夏の炎天下の中、ボーボーだった庭の草刈りを自分でしたこともありました。

そして意を決して10、11月と連続して家賃を下げました。

10月の終わりには草刈りを業者に頼みました。

家賃を一気に下げた11月に入ると、賃貸募集をしてもらっていた不動産会社から一本の電話が。

「住みたいと言っているお客さんがいます。」

この会社さんからは2つの提案がありました。

1つ目は、ファミリーで5ヶ月間だけ住みたい、といったものでした。

しかし、これに関してはお客さんからの連絡がなくなり、オジャンに。

2つ目は、ルームシェアで借りたいといったものでした。

こちらに関しても色々あって、更に家賃を下げてくれだの間取りを変更したいだの、正直面倒な案件でした。

さてどうしよう、としていた時に、もうひとつの賃貸募集をかけていた会社から朗報が…。

「入居が決まりかかっているお客さんがいます。」

んなぬっっっ

聞くと、家族連れだし家賃交渉もないし、こっちの方が条件がいい!

すぐに1つ目の不動産会社に、ルームシェアの件のお断りの電話をしました(めちゃくちゃ気まずかった…)

まぁこればかりは仕方ないですよね。

どんなに今までの情があろうが、ここは心を鬼にして。

それが不動産経営というもの。だと思います。

そんなこんなで今は、入居者さんに対する家賃保証会社の審査待ちです。

ほぼほぼ入居は決定ですが、早く完全に決まるといいな~



庭掃除 その3

横浜の家の庭掃除ですが、自分でやっててもキリがないので専門業者に頼みました。

複数の業者を当たってみましたが、なにせ土地が広い分料金もかかります。

一番高いところで20万円台の額を掲示されました

そんなに出してられるかー!てことで、一番安い6万円のところに依頼しました。

でも、なんでそんなに料金に差があるの?

そう思った人も多いことでしょう。

僕はある裏ワザを使ったのです。

それは…

実際の土地の面積よりも、依頼時に狭く申請したんですね。

施工してもらう場所の平米数で料金も変わってくるので、広くなればなるほど料金も当然上がっていきます。

でも、最初からそれをわかっててやったんじゃないですよ。

あとで確認してわかったんです。

だから、時効ですよね

まーあとはその業者さんの対応がものすごく丁寧で礼儀正しかったこと。

普通は敬語って言ったら、例えば「~よろしくお願い致します」なのに、その方は

「~お願い申し上げます」ですよ。

これには僕も、相手は同じ男なのにドキーンときちゃいました(笑)

サービス業の方は見習ってほしいですね!

施工前と施工後の比較です
草刈前2

草刈後2

全然違いますね

庭掃除 その2

今日は久々に横浜の家の庭掃除をしました。

草刈り機を買った記事をアップしてますが、実際使ってません(笑)

最近、主に使ってるのは伸縮自在な、手動で狩るタイプのやつです。写真ないですが。

あとはこの前買ったこいつ。


インターネットで調べたら、除草剤ランキングの上位にありまして。

あの庭実はスズメバチがいて、これも調べるとどうやらヤブガラシという植物が原因だったみたいです。

このヤブガラシ、漢字だと藪枯らしと書くんですが、その名の通り藪を枯らすぐらい繁殖力が強く、ツルの部分が他の植物に巻きついて栄養を吸い取って枯らしてしまうそうです。

刈り取るのも難しく、幹を根から引き抜いても地中に残っていて、すぐにまた生えてくるみたいです。

スズメバチは、このヤブガラシの花の蜜が大好物らしいです。

…てな感じで、庭に生えると超ヤバい植物なんです

ラウンドアップは、このヤブガラシなどツル系植物に効き目があるみたいで、根から枯らしてくれるみたいです。

説明書によると、ツル系植物には50倍に薄めると良いとのことなので水1ℓに対してラウンドアップを20㎖入れて混ぜました。



今日はかけられる所は全部かけて、あとは庭の奥の草刈りをしました。

庭の奥に物置があるんですが、今日見たらなんと扉が開いてました

中はどうなっているんだろう…笑


上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。